BGH: Auch bei Anpassungsanspruch muss der Sondereigentümer im Gewerbehaus die Nutzung zu Wohnzwecken unterlassen
Bundesgerichtshof (BGH)
Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16
Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH hat vor kurzem entschieden, dass mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangen können, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.
Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Gemeinschaftsordnung dürfen die sieben Einheiten der Anlage „ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden“. Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Aktuell werden jedoch nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet, im Übrigen steht sie leerA. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe.
Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen. Er teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum. Die Teileigentümer klagten auf Unterlassung. Der Beklagte solle die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken unterlassen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen. Mit der Revision wollte der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Die Entscheidung des Landgerichts halte er aber nur im Ergebnis für richtig.
Den Klägern stehe ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil nach der Gemeinschaftsordnung nur eine Nutzung für berufliche und gewerbliche Zwecke erlaubt sei.
Eine weitere Nutzung könne nur dann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr als die vorgesehene Nutzung störe. Das liege aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken dann nicht vor, wenn sich die Einheit in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet.
In einem solchen Gebäude sei die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Kinderlärm, Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergehe und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolge.
Demnach hätten die Teileigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter der Anlage erhalten bleibe, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.
Dem Beklagten stehe aber zu, gemäß § 10 Abs. 3 S. 2 WEG im Wege der Klage eine Änderung der Gemeinschaftsordnung zu erwirken, wenn und soweit ein Festhalten an ihr aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheine. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung nicht ernsthaft zu erwarten sei und die Nutzung zu Wohnzwecken deshalb nicht störend wirken könne.
Die neue Nutzung dürfe erst dann aufgenommen werden, wenn ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil vorliege. Eine Geltendmachung als Einrede reiche nach BGH nicht aus.
Kategorie: Gewerbliches Miet- und Wohnraummietrecht, Immobilienrecht, 28. März 2018
Ansprechpartner:
- Atif Yildirim
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