BGH: Einem Vermietungsverbot müssen sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen
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BGH: Einem Vermietungsverbot müssen sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen


Bundesgerichtshof (BGH)
Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18

In dem vorbezeichneten Urteil entschied der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH, dass die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer der WEG verboten werden kann.

Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine WEG mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

Auf die unter Wahrung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmängelklage der Klägerin hat das AG die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Nachdem die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos geblieben ist, wollten sie mit der von dem LG zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

Die Revision blieb jedoch erfolglos.

Der V. Zivilsenat des BGH entschied, dass der Beschluss rechtswidrig ist, da die Zustimmung der Klägerin fehlte. Deshalb wurde auch der Beschlussmängelklage zu Recht stattgegeben.

Nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung der WEG sei die kurzzeitige Vermietung zulässig gewesen. Da in dem hiesigen Fall die WEG – Einheiten zu Wohnzwecken dienen, sei dies als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasse unter anderem auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste.

Im Ausgangspunkt erlaube die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit seien dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten.

Das gelte unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen würden. Zu diesen „mehrheitsfesten“ Rechten eines Sondereigentümers gehöre die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gebe vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden dürfe; deshalb habe sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Sollte sie geändert oder eingeschränkt werden, betreffe dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise.

Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden solle. Dies ergebe sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trage, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet sei.

Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könne nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen würden; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, wäre eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsse.

Hier haben die Wohnungseigentümer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot könne nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn das Verbot verenge die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränke das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein.

Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art – wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden; andernfalls entstünden im Übrigen erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme.

Den übrigen Wohnungseigentümern stünden ggf. andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Was die Kurzzeitvermietung angeht, seien damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht hinnehmbar; sie könnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.

Kategorie: Eigentumsrecht, 02. Mai 2019



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