BGH: Zur Wirksamkeit einer Klausel zur automatischen Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags
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BGH: Zur Wirksamkeit einer Klausel zur automatischen Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags


Bundesgerichtshof (BGH)
Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19

Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.

Die Klägerin in dem vorbezeichneten Rechtsstreit ist Maklerin. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als „Alleinverkaufsauftrag“ bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet. Dieser sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wurde um Beachtung von „Informationen für den Verbraucher“ gebeten. Dabei handelte es sich um weitere von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen hieß es wörtlich: „Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.“ Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Die Beklagte kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision.

Die Klägerin verlangte nun von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen. Das LG gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten wies das OLG jedoch die Klage ab.

Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück. Zur Begründung führte er wie folgt aus:

Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, könne grundsätzlich wirksam unter Verwendung von AGB geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag könne in den AGB auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag sei eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in AGB vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung sei grundsätzlich unbedenklich und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Schließlich werde ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in AGB vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

Im Streitfall sei die Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung allerdings deshalb unwirksam, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergebe. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit „Informationen für Verbraucher“ seien zu „beachten“, ergebe sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist sei daher nicht Bestandteil des Vertrags geworden. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, sei die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam.

Demnach sei der mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch unbegründet. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision bestehe schon deswegen nicht, weil sich der Vertrag wegen der Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel nicht verlängert habe.

Kategorie: Kanzlei, 08. Juni 2020



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